En els darrers mesos, la normativa que regula els contractes de lloguer d’habitatge habitual ha experimentat importants canvis, especialment a Catalunya. Aquestes novetats afecten aspectes clau que tant arrendataris com arrendadors han de tenir presents abans de signar o renovar un contracte. Conèixer aquests elements essencials és fonamental per garantir que l’arrendament compleixi amb la llei i evitar possibles conflictes.
1. Comprovar si l’habitatge està en una Zona de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT)
És essencial verificar si la finca està ubicada en una Zona de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT), ja que aquesta classificació condiciona les limitacions legals sobre els preus dels lloguers. A Catalunya, la gran majoria dels municipis estan declarats com a ZMRT, per la qual cosa aquest aspecte afecta la major part dels arrendaments a la regió.
Per a confirmar si un municipi està declarat com a ZMRT, podeu consultar el llistat oficial publicat per la Generalitat de Catalunya.
2. Saber si l’arrendador és gran tenidor
Aquest aspecte és fonamental per determinar el règim aplicable a la fixació del preu del lloguer.
La normativa estableix que és gran tenidor qui posseeix més de 10 habitatges o 1.500 m² construïts. No obstant això, a les ZMRT —que comprenen gairebé tot Catalunya— aquesta consideració s’aplica a partir de 5 habitatges. Es pot sol·licitar un certificat del Registre de la Propietat que acrediti aquesta condició, i des del nostre despatx us podem ajudar a gestionar aquesta tramitació, si ho necessiteu.
Quan l’arrendador és considerat gran tenidor, el preu del lloguer ha d’ajustar-se a l’Índex de Referència de Preus publicat pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana. En canvi, si l’arrendador no és gran tenidor, el lloguer no pot superar l’import del contracte anterior vigent en els últims cinc anys.
Cal tenir en consideració que aquestes limitacions no apliquen als habitatges de nova construcció, que tenen un règim propi.
3. Revisar la repercussió de despeses en el contracte anterior
Les despeses que l’arrendador pot repercutir a l’inquilí (com l’IBI o la comunitat) només poden aplicar-se si ja es feien en el contracte anterior vigent en els últims cinc anys. Si no, no es poden exigir.
Això és important tant per a arrendataris, que han de saber quines despeses assumir, com per a arrendadors, que han de respectar aquesta norma per evitar reclamacions.
4. Conèixer si l’arendador és persona física o jurídica
La durada mínima del contracte varia segons qui sigui l’arrendador:
- Si és persona física: mínim 5 anys.
- En canvi, si és persona jurídica: mínim 7 anys.
Aquest termini és obligatori i busca oferir estabilitat a l’arrendatari, però també estableix compromisos clars per a l’arrendador.
5. Comprovar la fiança i les garanties addicionals exigides
La Llei d’Arrendaments Urbans estableix que, per a lloguers d’habitatge habitual, l’arrendador pot exigir una fiança d’un mes de renda. Aquesta fiança s’ha de dipositar obligatòriament a l’INCASOL (Institut Català del Sòl), tal com estableix la normativa catalana. L’incompliment d’aquesta obligació pot comportar sancions administratives.
A més de la fiança, l’arrendador pot sol·licitar garanties addicionals —com una garantia personal o un aval bancari—, però el total d’aquestes garanties no pot superar els dos mesos de renda, sumant un màxim legal de tres mesos entre fiança i garanties addicionals.
Aquest límit protegeix tant a arrendataris com a arrendadors, assegurant que les garanties siguin raonables i proporcionals.
Tant si sou arrendataris com arrendadors, des del nostre despatx us podem assessorar perquè el contracte de lloguer compleixi amb tota la normativa vigent i us ofereixi la màxima seguretat jurídica. No deixeu passar cap detall: contacteu-nos i us ajudarem a formalitzar el contracte amb garanties.
